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房地产趋势不变两大短缺市场机会【搜了网】

发布时间:2019-08-20 19:48:16 阅读: 来源:垃圾焚烧炉厂家

房地产趋势不变 “两大短缺”市场机会

一、房地产已经进入短缺时代 房地产开发的周期较长,当期的供给量是由前期的施工项目决定的,而施工面积又由再前期的开工面积决定,开工面积又会受到再前期的土地开发及土地购置面积的影响。 因此,通过观察先行指标的增长情况,基本上就可以判断未来行业的增长情况。自03年开始房地产开发的先行指标开始回落,特别是进入04年,回落速度开始加快,而且基本上是越是先行的指标,回落的速度越快。 房地产开发先行指标增长率变化情况(%) 至11月份,最先行的购置土地面积指标的增幅已经降至7.4%,其它先行指标的增速也大幅下降,完成土地开发面积、新开工面积、施工面积、竣工面积几个指标上半年的增长速度分别为8.7%、11.7%、21.7%、11.7%,这些指标均呈快速下降趋势,同比均大幅下降,而且除施工面积外,越是先行的指标,其增速越低。 从土地购置到项目竣工,最短需要1年时间,平均长度超过2年。因此,今年土地购置面积的快速下降,将会影响两年后的竣工面积。因此,在今后两年内,竣工面积增速将会逐步下降,短缺局面仍然会维持。 进入2004年后,房地产销售增速则下降较慢,开始超过投资增速,如下图所示: 商品房竣工面积与销售面积增速对比图 在今后较长一段时期内,我国房地产行业的需求都将保持较高的增速,这已经是共识。因此,可以设想,受紧缩影响,开发投资快速下降,导致供给下降,而需求却没有相应下降,导致供不应求,出现房价上涨。 二、2005年从紧从严的土地供给政策将助长短缺 预计2005的产业政策围绕从严从紧的土地政策展开 2005年,土地领域内的政策将非常密集,其中包括落实2004年10月出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》;修改论证《土地管理法》、《矿产资源法》,启动《不动产登记法》、《土地征用和征收条例》和《农民集体建设用地流转条例》等的起草。 为了落实今年10月出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,实行最严格的土地管理制度,保护耕地。国土部计划有11个文件出台,包括土地计划利用、投资项目预审、地价市场化等。 2005年政府对土地市场的控制力量加强,土地供给从紧 2004年国家对土地管理基本上是行政命令式的,三个暂停是其代表:暂停农用地转用审批、暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。 2005年国家对土地管理将转变为依法管理上,因此,土地市场将比2004年宽松,但从政策上来看,土地仍然会保持从紧的供给形势。 土地供给数量严重受限。征地于11月放开,但通过计划管理,仍将使供给数量受到严格限制。 土地购置面积增长速度 土地价格将快速上升。土地供给的减少,加之征地成本提高、出让金标准提高、招拍挂政策都将导致土地价格上升,而且上升速度有加快速的可能,2005年仍将延续这种态势。 土地交易价格变化图 三、房价上涨提高上市公司盈利能力 2004年房地产价格上涨速度加快快 房价上涨导致上市公司毛利率提高,短缺时代及土地供给受限的背景下,拥有较多土地储备及在售项目的公司受益最大,如金融街、万科、金地集团、华侨城、亿城股份、栖霞建设、招商地产等,金融街、万科、金地集团、华侨城、栖霞建设、招商地产评级优异。 金融街: 进入收获期,绩优高增长 首先,经过10年开发,金融街进入收获期,将于2006年基本建成,开发速度大大加快,大多数项目均已找到买家,且多为国字头实力公司,只等完工即可确认收入及利润。其次,公司业务开始由纯土地开发向土地开发、房产开发和房屋租赁并举转变。同样一个项目,房产开发的利润是土地开发的4倍,房屋租赁的利润是土地开发的7倍,公司经营模式的变化将导致业绩的快速增长。 预计2005、2006公司每股收益分别可达到1.10和1.35元。 06年后公司业务模式将转变为国贸+万科模式。 06年金融街将基本开发完成,目前公司正在积极寻找金融街以外的项目,届时将形成国贸+万科模式,国贸模式:公司计划在金融街内自留50万平方米物业用于出租,每年的净利润维持在3左右;万科模式:跨区域房地产开发,目前公司在重庆、天津、南昌等地的项目储备已基本谈定,总储备规模达数百万平方米,其中重庆项目2005年就可有利润。 万科: 行业整合背景下,公司将获得持续增长 在土地革命、信贷收紧及宏观调控下,房地产行业进行了行业整合周期。万科作为行业龙头公司,凭借其在规模、战略、管理、品牌等方面的优势,通过合作兼并收购等方式实现快速增长,而且这种增长将伴随着行业整合周期而长期存在。 土地供给受限,丰富的土地储备价值得以提升。 地产新政及宏观调控下,土地供给越来越紧张,今后一段时间看,这种局面将得以延续。对上市公司而言,新增土地储备成本将提高,但在短缺时代下,拥有较多土地储备及在售项目的公司受益最大;公司土地储备丰富,截止9月30日,项目储备853万平米建筑面积。 行业短缺将有利于公司“有质量增长”战略 有质量增长是公司提高的十年战略的核心内容,行业短缺将有利公司实现这一战略。

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